Glas

Achtergrond

Glastuinders maken pas op de plaats op grondmarkt

De coronacrisis en daaropvolgende stijgende prijzen op markten voor energie en grondstoffen, zorgen voor onzekerheid. De prijzen van onroerend goed blijven echter stijgen. Ook die van glastuinbouwgrond. Glasgroentetelers houden zich op die bewegende markt stil.

Vellekoop Makelaardij-Onteigeningszaken in Bleiswijk (Z.-H.) kijkt in de eerste helft van 2021 terug op een levendige onroerendgoedmarkt met vlotte transacties in heel Nederland. “In de onroerendgoedmarkt zagen wij bij siertelers een zeer positieve stemming. Dit uitte zich in verdere uitbreidingen, maar ook in investeringen op het eigen bedrijf. Glasgroentetelers hadden een meer afwachtende houding; daar was sprake van slechts een enkele uitbreiding of overname”, zegt Dick van der Wel, onroerendgoedadviseur van Vellekoop Makelaardij-Onteigeningszaken.

Willem de Bruijn, onroerendgoedadviseur bij Vollebregt-Barten, onderschrijft dit beeld: “De coronaperikelen hielden – gelukkig voor de glastuinbouw – maar kort aan. Prijzen trokken weer heel snel aan. De vraag naar grond was groot; een vraag die vanaf medio 2020 tot ver in 2021 groter was dan het aanbod. Er is nieuw gebouwd, er zijn ook veel buurmantransacties gedaan. Dus best veel transacties, maar zeker nog niet op het niveau van 2007.”

Minder courante bedrijven bemiddeld

Bij een klein aanbod en een goede vraag zijn tot zomer 2021 minder courante bedrijven (ouder dan twintig jaar en kleiner dan 3 hectare) tegen flink hogere prijzen bemiddeld, zowel in de groenten als bloemen en potplanten. Opmerkelijk, vindt Van der Wel: “Want deze bedrijven zijn minder efficiënt en meer onderhoudsbehoeftig. Maar blijkbaar gaf de grondpositie voldoende vertrouwen voor waardevastheid van de investering.”

Bij moderne, grotere bedrijven was het koperspubliek een stuk kleiner en zeer specifiek –bijvoorbeeld buren of telers van dezelfde gewassen – constateert de onnoerendgoedadviseur. Maar ook daar prijshoudend tot licht hogere prijzen.

Tekst gaat verder onder de foto

Open stukken in oude glastuinbouwgbeiden zijn nauwelijks nog te vinden of te creëren. - Foto: Ton van der Scheer
Open stukken in oude glastuinbouwgbeiden zijn nauwelijks nog te vinden of te creëren. - Foto: Ton van der Scheer

Duurzaamheid belangrijker

Duurzaamheidsaspecten worden steeds belangrijker in de afwegingen bij verkoper en koper. “Duurzaamheid is allesbeslissend”, stelt Van der Wel. Ook bij de financiering kijken banken steeds meer naar duurzaamheid, merken de onroerendgoedadviseurs. Dat zal alleen maar toenemen, zeker bij de huidige energieprijzen. Harde eisen maken ze tot dusver nog niet mee.

Tekst gaat verder onder de foto

Wanneer glastuinders nieuwbouwplannen maken, luidt het advies goed na te denken over de energievoorziening. - Foto: VidiPhoto
Wanneer glastuinders nieuwbouwplannen maken, luidt het advies goed na te denken over de energievoorziening. - Foto: VidiPhoto

Gebieden raken vol

Dat de grotere glasgroentebedrijven verkassen uit de oude glastuinbouwcentra in Zuid-Holland naar nieuwe teeltgebieden in Noord-Holland, Zeeland, Flevoland en Noord-Limburg is onveranderd. Deze trend – van in het Westland vooral transacties in de sierteelt en in de buitengebieden vooral in de groenteteelt – wordt wel lastiger volgens De Bruijn, omdat gebieden vol raken. “Er zijn wel initiatieven om nieuwe gebieden voor de glastuinbouw te ontwikkelen, maar voordat je de bestemming weet om te zetten van landbouw naar glastuinbouw ben je zo enkele jaren verder.”

Ook grootscheepse reconstructie, met nieuwbouw van grote nieuwe bedrijven op de plek van een veelvoud van oude kleine bedrijven, is de laatste jaren wat stil komen te liggen. Liever kopen tuinders een bestaand bedrijf en ontlopen ze het lange vergunningstraject en de hoge kosten die bij nieuwbouw komen kijken. “Onderschat daarbij ook niet de voordelen van overname van personeel bij aankoop van een bestaand bedrijf”, benadrukt Van der Wel.

Als je geld verdient, waarom zou je dan verkopen?

Aan de stagnerende reconstructie liggen volgens De Bruijn drie redenen ten grondslag. “De rendementen voor veel ondernemers zijn goed geweest. Als je geld verdient, waarom zou je dan verkopen? Je kunt ook niet meer rentenieren; banken rekenen nu vaak zelfs al negatieve rente over je opgebouwde spaargeld. Ten slotte verhuren veel tuinders hun bedrijf, waarvan het rendement hoger is dan dat van een spaarrekening op de bank. Reconstructie blijkt veel moeilijker dan menigeen denkt.”

Oplopende grondprijzen

Grondprijzen voor nieuwe projecten bleven door het uitblijven van de vraag redelijk stabiel, aldus Van der Wel. “Bij transacties van complete bedrijven zien wij in de onderverdeling van de koopsom wel dat de grondprijs oploopt, vaak fiscaal gestuurd in verband met de landbouwvrijstelling.”

Over het algemeen ziet De Bruijn de grondprijzen stijgen. “Je ziet ook dat bestaande bedrijven meer opbrengen dan in het verleden. Vorig jaar had je het rond deze tijd over € 50 à € 55 per vierkante meter voor een perceel bouwterrein. De grondwaarde in het Westland ligt nu tussen € 40 en € 70 per vierkante meter voor een perceel bouwterrein, afhankelijk van grootte en ligging.”

Kentering van de grondprijzen op korte termijn ligt vooralsnog niet in de lijn der verwachting. “Er is immers nog steeds een gebrek aan goede bouwkavels”, meldt John van Wingerden, taxateur van Taxatiebureau Nederland. Door de sterk stijgende energieprijzen van de afgelopen weken ziet hij een pas op de plaats bij ondernemers. Ongeveer hetzelfde beeld als bij corona. “Plannen zijn er zeker, maar op dit moment even een afwachtende houding. Met name glasgroentebedrijven maken een pas op de plaats, constateert Van Wingerden: “Op dit moment komt de meeste vraag vanuit de sierteelt.”

Verder is er geen drastische wijziging van de grondmarktsituatie volgens Van Wingerden. “Wij horen geluiden uit de markt dat er projecten vooruit worden geschoven, maar hebben daar zelf nog geen hinder van ondervonden. Alles wat komende maanden gepasseerd gaat worden, zijn deals die dit voorjaar en zomer zijn gesloten. Toen was er nog geen energiecrisis.”

Wachten op ‘ombestemming’

Ligt een glastuinbouwgebied naast een uitbreidend industrieterrein, dan lijkt het een kwestie van tijd dat grond voor glastuinbouw wordt ’ombestemd’ naar lucratiever bedrijfsterrein. Locaties waar glastuinbouw wordt getransformeerd naar woningbouw blijven qua prijsstijging wat achter bij de gestegen en nog steeds stijgende huizenprijzen in heel Nederland. Dat komt onder meer door veel sociale woningbouw in het programma en de hoge financiële afdrachten aan de gemeenten.

Meerjarige strategie

Glastuinders laten zich ook nu niet direct uit het veld slaan. Ze produceren naar aanleiding van vraag vanuit de markt. “Wanneer de investeringen rond zijn te rekenen, gaan ze gewoon door. Immers, veel investeringen komen uit een meerjarige strategie”, zegt Van Wingerden.

De Bruijn vindt de reactie van glastuinders moeilijker te peilen. “Daar is nog niets over te zeggen. Het is echt afhankelijk van de duur van de huidige hoge energieprijzen. Wij verwachten wel dat als dit lang gaat aanhouden, dit zeker een effect zal hebben. Aanhoudende stijgende bouwkosten en leveringsproblemen zijn bovendien zeer belangrijke elementen in de huidige besluitvorming van ondernemers.”

Er gaan nog steeds transacties door of worden aangegaan. Door de huidige hoge energieprijzen schat De Bruijn in dat er terdege een hogere onzekerheidsmarge wordt aangehouden. Hier is Van Wingerden het volledig mee eens “De kans dat een financiering wordt afgewezen doordat er geen goede energiecontracten zijn, is op dit moment groter.”

Plantenkweker: uitgestippelde langjarige bedrijfskoers blijven volgen

Midden in de coronacrisis, oktober 2020, hakt Aron van der Burg de knoop door. Hij besluit om op de huidige locatie van zijn terrasplantenkwekerij Maron in Pijnacker (Z.-H.) te blijven ondernemen. Met het idee loopt hij uiteraard al langer rond. “Dus waarom dan onzekerheden, die zich in de glastuinbouw ieder jaar wel voordoen, een investering voor dertig jaar laten beïnvloeden. Natuurlijk is corona een crisis van de buitencategorie; vandaar dat ik er wel tien keer over nagedacht heb in plaats van vijf. Echter, als corona mij een ding geleerd heeft, is het wel door te gaan en de uitgestippelde bedrijfskoers te blijven volgen.”
Daarentegen gaat Van der Burg zeker niet over een nacht ijs. Als hij in november een telefoontje van de kassenbouwer krijgt dat hij bij direct beslissen kan meedraaien in een deal voor goedkoper glas, besluit hij daar niet op in te gaan. “Op dat moment was het voorbereidingsproces nog niet zover. De vastlegging met alle partners zou pas in eind december, begin januari zijn. Dan maar duurder uit, omdat ik er niets voor voelde om overhaaste beslissingen te nemen.”

Nog geen faillissementen

Financieel gedwongen verkopen zijn er sinds het uitbreken van de coronacrisis (bijna) niet geweest; in ieder geval niet bekend bij zowel Van der Wel, Van Wingerden als De Bruijn. De extreem hoge energieprijzen baren echter ook hen zorgen. In de praktijk zijn geluiden te horen dat teeltplannen gewijzigd worden. “Vooralsnog kennen wij geen bedrijven die door de hoge energieprijzen in de problemen zitten. Maar dat er problemen gaan ontstaan, is bijna niet uit te sluiten”, verwacht Van Wingerden.

Wanneer glastuinders hun uitbreidings- of nieuwbouwplannen in deze onzekere tijden maken of voortzetten, geeft Van Wingerden hen het advies goed na te denken over de energievoorziening. Indien inpasbaar: is er aardwarmte ter beschikking? Is elektra terug te leveren met een wkk? Als tip geeft hij verder mee vroegtijdig SDE-subsidie aan te vragen wanneer zonnepanelen gelegd gaan worden. Bij deze tips sluit Van der Wel zich volledig aan. Hij blijft benadrukken dat bij toekomstige plannen duurzaamheid allesbeslissend is.

Algemene adviezen, vindt De Bruijn lastig te geven. Voor iedere ondernemer is dit verschillend. Een concreet plan van aanpak met verschillende scenario’s helpt volgens hem wel bij het maken van een strategische keuze.

Of registreer je om te kunnen reageren.