hoogspanningsmasten-windmolens-kassen-web32-DIJ199274-4

Alles over energie

Terug naar dossier
Home

Achtergrond

Run op landbouwgrond voor zonneparken

Ontwikkelaars van zonneparken staan in de rij bij grondeigenaren om contracten af te sluiten. Vooral in de noordelijke provincies is een ware run gaande. De geldbuidel rinkelt daarbij stevig. Hoe ga je daarmee om?

In het kort:

  • Optievergoeding al tot € 1.000 per hectare per jaar
  • Vergoeding zonnepark € 6.000 tot € 8.000 per hectare per jaar   
  • Ontwikkelaars zoeken grote percelen vanaf 10 hectare

Met alleen zonnepanelen op daken gaat het nog niet hard genoeg om aan de klimaatdoelstellingen voor hernieuwbare energie te voldoen. Dus worden nu de geesten rijp gemaakt voor het zonnepark. Waarbij ontwikkelaars begerig kijken naar de eindeloze akkers van boeren en tuinders.

Soms botst dat, zoals in Maastricht. Daar wil de gemeente een zonneakker realiseren op het laatste stukje open land, vlak ten noorden van de stad. De agrariërs verzetten zich daartegen en vinden medestanders bij de naastliggende stadswijken. Die zien er liever asperges van het lokale 2-sterrenrestaurant Beluga groeien en de aardappelen van de Maastrichtse patatboer Friture Reitz, dan aan te moeten kijken tegen een glimmende akker vol zonnepanelen op stellingen.

Pachters of grondeigenaren?

Belangrijk detail: deze telers pachten de grond van de gemeente. Wanneer boeren en tuinders grondeigenaar zijn, kijken ze heel anders naar het groeiend legertje zonneparkontwikkelaars.

Percelen vanaf 10 hectare blijken heel interessant voor die ontwikkelaars. Ze hebben er serieus geld voor over: voor een optieovereenkomst wordt jaarlijks al tot € 1.000 betaald aan grondeigenaren en op het moment dat het park gerealiseerd wordt is een jaarvergoeding van € 7.000 tot € 8.000 per hectare geen uitzondering.

Een zonnepark van ontwikkelaar Groenleven. - Foto: Hans Banus
Een zonnepark van ontwikkelaar Groenleven. - Foto: Hans Banus

Volgens fiscalist André Verduijn van Countus worden met name in de noordelijke provincies letterlijk hele straten afgewerkt. Ontwikkelaars willen snel zoveel mogelijk handtekeningen binnenhalen voor optieovereenkomsten om de concurrent te snel af te zijn. Het gaat daarbij om grote spelers zoals Solar Fields en GroenLeven. Ook traditionele energieleveranciers zoals Nuon en Shell zijn steeds actiever.

Vergoedingen lopen op

De vergoedingen die betaald worden voor ‘zonneparkgrond’ zijn snel aan het oplopen. Voor grond die in optie gegeven wordt, werd tot voor kort tussen de € 300 en € 600 betaald per hectare per jaar. De bovengrens is nu al verschoven naar maar liefst € 1.000. Ook de jaarlijkse vergoedingen die per hectare betaald worden als een zonnepark is gerealiseerd, zijn de laatste jaren flink opgelopen. Was eerder € 3.000 per hectare per jaar heel gangbaar, tegenwoordig gaat het om bedragen tussen de € 6.000 en € 7.000, maar zelfs € 8.000 komt voor.

Ook willen zonneparkontwikkelaars de grond steeds vaker zelf kopen als de vergunningen binnen zijn. Volgens advocaat Peter Goumans worden bedragen betaald ver boven de € 100.000 per hectare.

De optie om zelf een zonnepark te ontwikkelen ligt voor boeren en tuinders niet voor de hand. De investeringen zijn heel fors. Een hectare voorzien van zonnepanelen met bijbehorende infrastructuur kost tussen de € 600.000 en € 1 miljoen. Dat zijn veelal moeilijk te financieren bedragen voor partijen die zich niet al hebben bewezen.

Aanleg van zonnepark Sinnegreide in Buitenpost (Fr.), eind augustus 2018. - Foto: ANP
Aanleg van zonnepark Sinnegreide in Buitenpost (Fr.), eind augustus 2018. - Foto: ANP

Volgens hoogleraar zonne-energie Miro Zeman van de TU-Delft levert een zonnepark onderaan de streep echter ook een hoop geld op. Bij een relatief bescheiden park van 6 hectare met zo’n 15.000 zonnepanelen zou het in 25 jaar – een veel voorkomende contractduur – al gaan om een bedrag tussen de € 5 en € 10 miljoen.

Om zoveel mogelijk te profiteren van die opbrengsten is het advies aan boeren om vooral met elkaar te overleggen alvorens een contract te tekenen. Dat voorkomt dat je tegen elkaar uitgespeeld wordt en zo geld laat liggen.

Mogelijke risico’s van een contract

De contractuele band met een ontwikkelaar van een zonnepark begint met het sluiten van een intentieovereenkomst, vaak voor twee jaar met de mogelijkheid tot verlenging voor nog eens twee jaar. In die periode probeert de ontwikkelaar de noodzakelijke vergunningen te krijgen om een park te realiseren. Zorg er onder andere voor dat het contract geen open einden heeft waardoor je als grondeigenaar overgeleverd bent aan de zonneparkontwikkelaar.

Aandachtspunten zonnepark-contracten

Optieovereenkomst

  • Zorg voor een jaarlijks geïndexeerde vergoeding en niet een eenmalige vergoeding.
  • Kom een duidelijke einddatum overeen in het contract.
  • Voorkom onduidelijkheden, de contractinhoud moet voor iedereen helder zijn.
  • Geef de zonneparkontwikkelaar niet de vrijheid tot eenzijdige aanpassingen.

Definitief zonneparkcontract

  • Let op bij grond die korter dan 10 jaar in bezit is en verworven is onder de fiscale cultuurgrondvrijstelling. Daar kost alsnog 6% overdrachtsbelasting.
  • Spreek een duidelijke einddatum af.
  • Maak afspraken over schadevergoeding bij eventuele oogstschade.
  • Spreek duidelijk af wie het zonnepark onderhoudt, ook de ondergrond.
  • Maak afspraken over gebruik van de grond rond en onder de zonnepanelen.
  • Regel schadevergoeding bij mogelijke vervuiling van de grond onder de panelen.
  • Spreek af wie zorg draagt voor het verwijderen van het zonnepark na afloop van het contract, zorg voor een financiële reservering voor over 20 à 25 jaar.
  • Maak afspraken over de situatie als de zonneparkeigenaar tussentijds failliet mocht gaan.
  • Leg vast of het zonnepark overdraagbaar is aan een andere partij en, zo ja, onder welke voorwaarden.

Bovendien is het verstandig na te denken over hoe het verder gaat als de noodzakelijke vergunningen er zijn en het park gerealiseerd gaat worden. Dat is de fase dat de zonneparkontwikkelaar een recht van opstal op de grond vestigt. Er zijn veel vragen te beantwoorden, zoals bijvoorbeeld wie er opdraait voor het terugbrengen van het perceel in oorspronkelijke staat na 20 of 25 jaar. Daarnaast zijn er nog tal van andere vragen die van te voren beantwoord moeten worden en contractueel vastgelegd.

Landbouwgrond verliest zijn titel

Landbouwgrond langdurig inzetten als zonnepark heeft gevolgen voor verschillende regelingen. Allereerst raakt de grond fiscaal gezien zijn landbouwbestemming kwijt, want daarvoor moet het minimaal voor 90% worden gebruikt voor de landbouw.

Een veel gehoord verhaal is dat je de landbouwvrijstelling kunt behouden als je schapen onder de panelen laat grazen. Maar accountants verwijzen dan in koor naar het rijk der fabelen. Misschien dat in de toekomst een mix van landbouw en zonnepanelen door de wetgever wel geaccepteerd wordt, maar op dit moment is dat nog niet zo.

Plaatsingsruimte mest vervalt en geen betalingsrechten

Ook telt de grond onder zonnepanelen niet meer mee voor de grondgebondenheid van een melkveebedrijf. Daarnaast wordt de plaatsingsruimte voor mest beperkt. Binnen het Europees landbouwbeleid gebeurt hetzelfde: de grond wordt uitgesloten voor het verkrijgen van betalingsrechten.

Fiscale gevolgen van grond met zonnepanelen

Er staan grofweg 2 opties open voor grond die vanwege zonnepanelen geen landbouwgrond meer is, maar nog wel eigendom van een al dan niet gewezen agrarisch ondernemer:

  1. de grond blijft binnen de onderneming
  2. de grond wordt overgeheveld naar het privévermogen

Als je een deel van de grond voor een zonnepark verhuurt, maar het landbouwbedrijf blijft wel als zodanig bestaan, dan mag die grond toch als landbouwgrond op de balans blijven staan. Daarbij is het wel belangrijk dat de fiscus het bedrijf blijft zien als een volwaardig agrarisch bedrijf.

Wanneer die grens dreigt te worden overschreden omdat een te groot deel van de hectares opgaat aan zonnepanelen is onduidelijk. Het is wel van essentieel belang dit vooraf duidelijk te krijgen bij de fiscus. Voordeel van de agrarische status is dat er niet met de fiscus afgerekend hoeft te worden over de meerwaarde van de grond.

Combinatie landbouw-zonnepark mogelijk met klein opbrengstverlies

In Duitsland is afgelopen jaar de combinatie van een zonnepark met landbouwactiviteiten getest.

Het Fraunhofer-Institut concludeert dat beide activiteiten goed samen gaan. De panelen zijn op een vijf meter hoog frame geplaatst met een grotere tussenruimte dan normaal. Zo kwam er nog genoeg licht op de grond om gewassen te telen en met machines te werken.

Op de proeflocatie werd wintertarwe, aardappelen, knolselderij en klaver geteeld. De opbrengst was een vijfde minder dan gemiddeld, en bij klaver slechts 5%. Ook de zonnepanelen moesten door de opstelling wat opbrengst inleveren. Desondanks was de opbrengst van de combinatie meer dan bij afzonderlijk gewassen of panelen.

Onder zonnepanelen op stellingen van 5 meter hoog blijft genoeg ruimte en licht over om te telen. - Foto: Fraunhofer Institut
Onder zonnepanelen op stellingen van 5 meter hoog blijft genoeg ruimte en licht over om te telen. - Foto: Fraunhofer Institut

Bij deze proef is puur gekeken naar de opbrengsten en niet naar de maatschappelijke acceptatie. Die zal voor een zonnepark op een 5 meter hoge stellage waarschijnlijk nog lager zijn dan bij gangbare zonneparken.

Box 3

Als de zonnepanelengrond verschuift naar het privévermogen moet, als de waarde van de grond met zonnepanelen hoger is dan de waarde als landbouwgrond, over die meerwaarde belasting worden betaald. De grond valt privé in box 3. Daarom is het verstandig kort voor de komst van het zonnepark de landbouwgrond te laten taxeren. Volgens fiscalist André Verduijn is nog niet duidelijk hoe die waarde zal zijn. Hij gaat er van uit dat in gebieden met minder hoge grondprijzen zonneparkgrond een hogere grondwaarde zal hebben. In gebieden waar de grondprijs hoog is, zoals Flevoland, verwacht hij dat niet.

Voordeel van box 3 is dat de belasting over de huuropbrengst lager is dan als de grond in de onderneming blijft, ook is waardestijging van grond niet belast. Welke optie het best rendeert zal per individueel geval doorgerekend moeten worden.

Zonnepanelen leveren mooie jaarlijkse vergoeding op

Wie zijn bedrijf afbouwt, maar de grond (nog) niet wil verkopen, staat voor een keuze. Je kunt de grond via erfpacht uitgeven, maar ook in zee gaan met een zonnepanelenboer. Dat laatste kan financieel heel gunstig uitpakken, blijkt uit dit rekenvoorbeeld van Engelbert de Bruijn van Aelmans Advies in Vught.

De zonnepanelen leveren niet alleen een mooie jaarlijkse vergoeding, maar leiden in dit voorbeeld ook tot een verdubbeling van de verkoopwaarde van de grond. In dit, op een ware situatie gebaseerd voorbeeld gaat het om 20 hectare.

Run op landbouwgrond voor zonneparken

Of registreer je om te kunnen reageren.