Vollegrond

Nieuws 168 bekeken

Stabiele, afwachtende grondmarkt

De agrarische vastgoedmarkt liet in 2010 vooral transacties in losse grond zien. De stabiele, afwachtende markt was dit jaar prijshoudend voor grond. De (percelen met) bedrijfsgebouwen gingen echter moeizaam voor (licht) dalende prijzen van de hand.

Minder courante opstallen vormen steeds vaker een obstakel voor een vlotte verkoop, constateert LTO Vastgoed. Banken en gemeenten versterken die ontwikkeling op deze markt, die in 2011 op zoek gaat naar een nieuw evenwicht.
De grondmarkt zorgde ervoor dat het aantal transacties in agrarisch vastgoed in 2010 hoger was dan het zich eind 2009 liet aanzien. De hectische situatie van 2008 (kopen tegen ‘elke prijs’) keerde niet terug, ook niet voor snel plaatsbare, courante percelen. In gebieden met puur agrarische bestemming was vlotter handel te doen dan in regio’s met bijvoorbeeld natuurclaims.

Agrarische sector draagt grondmarkt
Het jaar 2010 liet zien dat de grondmarkt steeds meer door de agrarische sector gedragen wordt. De actieve kopers zijn ondernemers die inzetten op schaalvergroting. Betere rendementen in met name de melkveehouderij en akkerbouw zorgen voor koopkracht, daar waar andere marktpartijen het af laten weten. Door de rem van het Rijk op het aankoopbeleid voor natuur haken provincies als kopers af. Gemeenten verdwenen al eerder van het toneel. Dankzij de economische crisis zijn zij de komende jaren ruim voorzien in grondposities. Hetzelfde geldt voor projectontwikkelaars, die zelfs percelen weer terugverkopen aan boeren.

De koopbereidheid van boeren kan de afname van het aantal marktpartijen op de grondmarkt compenseren en daarmee prijzen op peil houden bij een nieuw evenwicht op de markt, meent LTO Vastgoed. Banken blijken bereid aankoop van grond redelijk makkelijk te financieren. Grond behoudt waarde en is een zekere (belegging)factor en niet alleen een productiemiddel. Bij aankopen van bedrijfsgebouwen, al of niet met grond, is de financiering veel lastiger rond te krijgen. Restwaardes worden lager gewaardeerd en dat drijft de jaarlijkse aflossing op. Ook speelt het rendement van het bedrijf een grotere rol in de beoordeling van de financieringsaanvraag. De ondernemerskwaliteiten van de boer of tuinder en de vermogenspositie van het bedrijf moeten aan strengere criteria voldoen, wil de bank krediet verlenen.

Prijzen van complete bedrijven onder druk
In de markt van complete melkveebedrijven is vrijwel alleen koopinteresse voor courante bedrijven. Het prijsniveau daalt licht, bij het iets toenemende aanbod. Het zijn vooral oudere melkveehouders zonder opvolger die nu de waarde van het melkquotum nog willen verzilveren. Voor bedrijven met intensieve veehouderij (varkens, pluimvee) zijn uitbreidingsmogelijkheden een belangrijke prijsfactor. Als die mogelijkheden er niet zijn, is het bedrijf nagenoeg onverkoopbaar, wat een sterk prijsdrukkend effect heeft. Voor glastuinbouwbedrijven bleven de prijzen stabiel op het niveau dat na twee jaar met prijsdaling (totaal -20 tot -30%) was bereikt. Bij deze bodemprijzen verkiezen tuinders het om het bedrijf te verhuren. Het prijsniveau trekt wel iets meer kopers, ook omdat de sector dit jaar een iets beter rendement heeft dan vorig jaar. Dit zorgt overigens ook voor een geringer bedrijfsaanbod, omdat er minder gedwongen verkopen plaatsvinden.

Rem op buiten wonen
Voorgaande ontwikkelingen leiden ertoe dat meer bereidheid ontstaat kavels zonder bedrijfsgebouwen te verkopen, constateert LTO Vastgoed. De specialist in agrarisch vastgoed ervaart dat het veel tijd en creativiteit kost om bedrijfswoningen toch te ‘slijten’. Burgers die wel belangstelling hebben, ervaren dat banken geen financiering verstrekken. De stap naar ‘buiten wonen’ is daarmee alleen voor kapitaalkrachtige burgers te zetten. Het (voorlopige) einde aan het politieke debat over de hypotheekrenteaftrek zorgde ervoor dat in het laatste kwartaal van 2010 iets meer transacties waren te realiseren. Er is echter bij lange na nog geen sprake van prijsherstel in dit marktsegment.

De introductie van de ‘plattelandswoning’ zou de handel in voormalige bedrijfswoningen als woonboerderijen weer vlot kunnen trekken, verwacht LTO Vastgoed. Hierbij blijft de agrarische bestemming in stand en is de bedrijfswoning aan burgers te verkopen. Het brengt het buitengebied meer in beeld bij een breder koperspubliek en dat trekt wellicht ook kopers voor bouwkavels op percelen van veehouders die aan de zogeheten rood-voor-rood-regeling meedoen. De toename van de belangstelling van veehouders voor deze regeling overtrof de groei van het aantal (potentiële) kopers, met flinke prijsdalingen tot gevolg. In een aantal regio’s zetten gemeenten al de rem op de rood-voor-rood-regeling, omdat ze verwachten dat deze aantrekkelijke bouwkavels in het buitengebied het rendement aan kunnen tasten van hun eigen posities op de grondmarkt voor woningbouw.

Overzicht gerealiseerde grondprijzen 2010
Provincie Verkoopprijzen/hectare 1)2)
Friesland €25.000 – 60.000
Groningen €30.000 – 60.000
Drenthe €25.000 – 45.000
Overijssel €35.000 – 75.000
Flevoland €45.000 – 80.000
Gelderland €35.000 – 60.000
Utrecht €35.000 – 60.000
Noord-Holland €30.000 – 50.000
Zuid-Holland €40.000 – 70.000
Concentratiegebied glastuinbouw €400.000 - 700.000
Buitengebied glastuinbouw €100.000 - 400.000
1) 95% van de transacties bevindt zich binnen deze range
2) Gerealiseerde prijs sterk afhankelijk van gebied en courantheid


Bron: LTO Vastgoed

Redactie GFActueel

Of registreer je om te kunnen reageren.